Ο προγραμματιστής υποχρεούται να εκδώσει συμβόλαιο ασφάλισης αστικής ευθύνης πριν από την ολοκλήρωση της πρώτης συναλλαγής με τον αγοραστή. Διαφορετικά, δεν θα μπορεί να το καταχωρήσει στο Rosreestr. Αυτές και άλλες προσθήκες έγιναν το 2014 από τον ομοσπονδιακό νόμο αριθ. 294 «Περί τροποποιήσεων σε ορισμένες νομοθετικές πράξεις.
Essence
Από το 2014, η κατασκευαστική εταιρεία υποχρεούται να επιβεβαιώσει την εκπλήρωση των υποχρεώσεων εκδίδοντας εγγύηση ή ασφάλεια αστικής ευθύνης του κύριου του έργου σε κοινόχρηστη κατασκευή. Αυτό θα επιτρέψει στον αγοραστή να επιστρέψει τα χρήματά του σε περίπτωση απρόβλεπτων καταστάσεων.
Το εγκριθέν νομοσχέδιο καθορίζει την ευθύνη του προγραμματιστή για:
- αποφυγή υποχρεώσεων;
- παράδοση ημιτελούς αντικειμένου;
- πτώχευση πριν από την παράδοση.
Οι ειδικοί φοβούνται ότι οι καινοτομίες θα οδηγήσουν σε υψηλότερες τιμές γιαη ιδιοκτησία. Η κυβέρνηση διαβεβαίωσε ότι αυτοί οι παράγοντες δεν συνδέονται μεταξύ τους. Τα ασφαλιστικά έξοδα, ακόμη και για μεγάλη εταιρεία, ανέρχονται στο 1% του όγκου των συναλλαγών. Οι προγραμματιστές θα πρέπει να διαθέσουν κεφάλαια για αυτές τις δαπάνες από τον προϋπολογισμό τους.
Αντικείμενο
Η ασφάλιση αστικής ευθύνης του κατασκευαστή για κοινή κατασκευή περιλαμβάνει την προστασία των περιουσιακών συμφερόντων των πελατών. Αυτή η συμφωνία είναι επωφελής κυρίως για τους αγοραστές. Η εταιρεία μπορεί να ασφαλίσει ολόκληρο το σπίτι ή τα διαμερίσματα ξεχωριστά.
Πελάτες
Η συμφωνία συνάπτεται υπέρ των κατόχων μετοχών. Υπό ορισμένες συνθήκες, θα λάβουν πληρωμή. Ο προγραμματιστής αναλαμβάνει να παραδώσει ένα αξιόπιστο αντικείμενο υψηλής ποιότητας. Ο ασφαλιστής υποχρεούται να ειδοποιεί τον πελάτη για αλλαγές στη συναλλαγή και να καταβάλει αμοιβή. Εάν οι κάτοχοι μετοχών αλλάξουν κατά τη διαδικασία κατασκευής, αυτό πρέπει να αναφέρεται στη σύμβαση, καθώς συντάσσεται ξεχωριστό έγγραφο με τον επόμενο συμμετέχοντα.
Ασφαλιστές
Δεν τείνουν όλα τα IC να συνάπτουν τέτοιες συμφωνίες. Πιστεύεται ότι αυτού του είδους οι συναλλαγές φέρνουν απώλειες. Επιπλέον, η εταιρεία πρέπει να πληροί ορισμένες απαιτήσεις:
- λειτουργούν στην αγορά για περισσότερα από 5 χρόνια;
- πληρούν τις απαιτήσεις χρηματοπιστωτικής σταθερότητας;
- έχουν θετική προοπτική εξέλιξης για μελλοντικές περιόδους;
- να έχετε τουλάχιστον 400 εκατομμύρια ρούβλια σε κυκλοφορία, καθώς και εγκεκριμένο κεφάλαιο ύψους 120 εκατομμυρίων ρούβλια.
Κόστος
Ασφάλιση κατασκευαστή για κοινό κόστος κατασκευήςακριβός. Τα μέσα ποσοστά το 2015 ήταν 0,5–0,8%. Για μακροπρόθεσμες συμβάσεις, τα τιμολόγια μπορούν να μειωθούν κατά 10-30%. Η ίδια η ασφαλιστική εταιρεία (IC) ορίζει το επιτόκιο και υπολογίζει επίσης τους συντελεστές για το ετήσιο ποσοστό, καθώς υπάρχει πάντα η πιθανότητα ο προγραμματιστής να αποφύγει εντελώς την εκπλήρωση των υποχρεώσεων.
Τι καθορίζει το ποσοστό:
- Συμμετοχή του προγραμματιστή στην εκμετάλλευση.
- Θετική εμπειρία από προηγούμενες συναλλαγές: προθεσμία, αριθμός αντικειμένων, εργασία σε διαφορετικές περιοχές, χωρίς παράπονα.
- Χρηματοοικονομική βιωσιμότητα.
- Νομική υποστήριξη: διαθεσιμότητα όλων των εγγράφων και αδειών.
- Φάση κατασκευής.
- Deadline.
- Αριθμός μετόχων.
Εκτέλεση σύμβασης
Για να εγγράψετε ένα DDU, ο προγραμματιστής πρέπει να υποβάλει συμφωνία στην Rosreestr. Για να το κάνετε αυτό, πρέπει να συγκεντρώσετε τα ακόλουθα έγγραφα:
- δήλωση έργου;
- άδεια για την εκτέλεση οικοδομικών εργασιών;
- κρατικό πιστοποιητικό εγγραφής;
- κοινόχρηστη σύμβαση κατασκευής;
- αντίγραφο νόμιμων εγγράφων;
- μελέτη σκοπιμότητας;
- αντίγραφο των οικονομικών καταστάσεων;
- στοιχεία για τους πιστωτές;
- πιστοποιητικό μη παραβατικότητας σε τραπεζικά δάνεια.
Τι προστατεύεται
Η ασφάλιση αστικής ευθύνης κατασκευαστή για κοινόχρηστη κατασκευή συνεπάγεται καταβολή αποζημίωσης εάν ο κύριος του έργου δεν έχει εκπληρώσει τις υποχρεώσεις, κάτι που επιβεβαιώνεται με δικαστική απόφαση ήπτώχευση εταιρείας. Το ποσό δεν καταβάλλεται σε περίπτωση παγώματος της περιόδου κατασκευής ή παράτασης της περιόδου θέσης σε λειτουργία. Το ποσό εξαρτάται από την τιμή της σύμβασης. Δεν μπορεί να είναι μικρότερο από:
- κόστος αντικειμένου;
- μέση τιμή αγοράς για 1 τετρ. μ. κατοικιών στην περιοχή.
Ο νόμος περιορίζει επίσης το μέγιστο ποσό των ασφαλίστρων.
Οι ακόλουθες περιπτώσεις αναγνωρίζονται ως ασφάλιση:
- διακοπή κατασκευής;
- πτώχευση προγραμματιστή;
- δεν λαμβάνω στέγαση;
- άρνηση επιστροφής υλικών πόρων κ.λπ.
Νομοθετικές αλλαγές
Το 2014, τροποποιήθηκε ο ομοσπονδιακός νόμος αριθ. Τα συμβόλαια συντάσσονται από τους ίδιους τους προγραμματιστές. Επιλέγουν επίσης με ποιον θα υπογράψουν συμβόλαια: με μια εταιρεία, μια τράπεζα, μια εξειδικευμένη εταιρεία.
Όλα τα μέλη της εταιρείας υποχρεωτικής ασφάλισης ευθύνονται αλληλέγγυα και εις ολόκληρον. Εάν γίνει μια συμφωνία με μια τράπεζα, τότε δαπανάται πολύς χρόνος για τη συλλογή εγγράφων. Πρέπει να καταβληθεί προκαταβολή 30% της αξίας του αντικειμένου, η οποία λειτουργεί ως εγγύηση για το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα. Επιπλέον, η Κεντρική Τράπεζα θέτει τις δικές της απαιτήσεις για τέτοιες τράπεζες:
- ελάχιστη θητεία - 5 έτη;
- εγγεγραμμένο κεφάλαιο 200 εκατομμύρια, - η αξία του ακινήτου είναι 1 δισεκατομμύριο ρούβλια.
Είναι πιο επικερδές για τους προγραμματιστές να λάβουν δάνειο παρά να εκδώσουν εγγύηση. Χρηματοπιστωτικά ιδρύματα επίσηςθεωρήστε ότι η ασφάλιση μιας συμφωνίας συμμετοχής σε μετοχές στην κατασκευή είναι κερδοφόρα προϊόντα.
Είναι καλύτερο να υπογράψετε συμβόλαιο με μια εταιρεία. Ενόψει του ισχυρού ανταγωνισμού, οι ασφαλιστές προσπαθούν να προσελκύσουν πελάτες με χαμηλά τιμολόγια και τιμές. Το επιτόκιο τέτοιων συναλλαγών παραμένει σταθερό καθ' όλη τη διάρκεια της σύμβασης. Η ασφάλιση αστικής ευθύνης κατασκευαστή για κοινόχρηστη κατασκευή καταβάλλεται μετά την ολοκλήρωση των εργασιών. Ένα άλλο πλεονέκτημα είναι η ταχύτητα της γραφειοκρατίας. Ασφαλισμένος είναι ο ίδιος ο κύριος του έργου, δικαιούχος ο μέτοχος. Η μέθοδος παροχής επιλέγεται για κάθε κατοικία ξεχωριστά.
Ασφάλιση αστικής ευθύνης οικοδόμων για κοινόχρηστη κατασκευή
Οι εταιρείες υποχρεούνται να παρέχουν εξασφαλίσεις. Τις περισσότερες φορές αυτή είναι η γη στην οποία θα βρίσκεται το αντικείμενο. Επιπλέον, το έγγραφο περιγράφει τον τρόπο διασφάλισης των υποχρεώσεων. Τα έγγραφα υπογράφονται πριν από την κρατική εγγραφή της πρώτης συμφωνίας μετοχών και ισχύουν μέχρι την παράδοση του αντικειμένου. Ο τερματισμός της συναλλαγής δεν απαλλάσσει την εταιρεία από την υποχρέωση καταβολής αποζημίωσης για περιπτώσεις που συνέβησαν κατά την περίοδο ισχύος της.
Μπορείτε να ασφαλίσετε ολόκληρο το σπίτι ή κάθε διαμέρισμα ξεχωριστά. Η πρώτη επιλογή δεν είναι κερδοφόρα. Ο προγραμματιστής πρέπει να καταθέσει αμέσως ένα μεγάλο ποσό, για να είναι σίγουρος ότι όλα τα διαμερίσματα θα πουληθούν. Το δεύτερο πρόβλημα είναι ότι στο πλαίσιο τέτοιων συμβάσεων είναι δύσκολο να προσδιοριστεί ποιος είναι ο δικαιούχος.
Το έγγραφο τίθεται σε ισχύ από τη στιγμή που πιστώνεται η πρώτη δόση. Η ασφάλιση του κατασκευαστή για κοινή κατασκευή βάσει της σύμβασης δεν προβλέπει franchise. Οι υπόλοιποι όροι της συμφωνίας είναι τυπικοί:
- ο ασφαλιστής αναλαμβάνει να ενημερώσει τους μετόχους σχετικά με το ποσό της αποζημίωσης που καταβλήθηκε·
- η εταιρεία μπορεί να υποβάλει αξίωση παλινδρόμησης κατά του προγραμματιστή;
- ο ασφαλιστής υποχρεούται να ειδοποιήσει όλους τους ιδιοκτήτες για πρόωρη καταγγελία της σύμβασης·
- η διάρκεια της συμφωνίας εξαρτάται από τη διάρκεια της κατασκευής.
Το ποσό της επιστροφής εξαρτάται από την τιμή και τις τιμές. Πρέπει να υπερβαίνει την αξία της συνολικής επιφάνειας της κατοικίας. Η ίδια η εταιρεία αποφασίζει πώς θα γίνει η πληρωμή: εφάπαξ ή σε δόσεις.
Προβλήματα ασφάλισης αστικής ευθύνης προγραμματιστή σε κοινόχρηστη κατασκευή
Αυτή η συμφωνία είναι πολύ συγκεκριμένη. Στην πραγματικότητα, μιλάμε για προστασία των οικονομικών κινδύνων του προγραμματιστή. Οι εταιρείες έχουν μια επιλογή - να εκδώσουν μια πολιτική ή μια εγγύηση. Η δεύτερη επιλογή είναι προτιμότερη, καθώς τα πιστωτικά ιδρύματα διαθέτουν ήδη καθιερωμένο μηχανισμό, συστήματα βαθμολόγησης, ειδικούς που αξιολογούν τους κινδύνους, καθώς και δομές που οργανώνουν την ολοκλήρωση του WIP. Η SC δεν μπορεί να καυχηθεί για τέτοια πλεονεκτήματα. Αλλά προσφέρουν χαμηλές τιμές. Οι άνθρωποι είναι συνηθισμένοι στο γεγονός ότι οι τραπεζικές υπηρεσίες είναι ακριβές. Αυτό ισχύει γιατί ο κίνδυνος στο εμπόριο είναι υψηλός. Αν και μετά τις τροποποιήσεις του νόμου αυξήθηκαν και τα τιμολόγια για τις εταιρείες.
ΑσφάλισηΗ ευθύνη του κύριου του έργου στην κοινή κατασκευή προβλέπει τη σωρευτική επίδραση των ζημιών. Σε μια κατάσταση κρίσης (μείωση της ζήτησης για στέγαση, αύξηση των επιτοκίων στεγαστικών δανείων), όλοι οι προγραμματιστές θα υποστούν απώλειες ταυτόχρονα, και όχι μόνο ένας συμμετέχων στην αγορά.
Ένα άλλο πρόβλημα είναι η αδυναμία αντασφάλισης κινδύνων ακόμη και στην ξένη αγορά. Στη διεθνή πρακτική, σε τέτοιες πράξεις χρησιμοποιούνται ομόλογα (εγγυήσεις). Αλλά η λειτουργία τους δεν κατοχυρώνεται στη ρωσική νομοθεσία. Η κύρια διαφορά ενός τέτοιου προϊόντος είναι ότι ο ασφαλιστής μπορεί να λάβει ως ενέχυρο μια εγκατάσταση υπό κατασκευή.
Η Κεντρική Τράπεζα αύξησε τις απαιτήσεις για τις ασφαλιστικές εταιρείες που μπορούν να παρέχουν υπηρεσίες σε προγραμματιστές - αύξησε το ελάχιστο ποσό κεφαλαίου. Αυτό περιορίζει σημαντικά τον κύκλο των πιθανών ασφαλιστών - έως και 19 οργανισμών. Οι εταιρείες που στο παρελθόν αντιπροσώπευαν το 80% των συμβολαίων με προγραμματιστές έχουν αποχωρήσει από τη νέα λίστα. Το τι θα τους συμβεί τώρα είναι άγνωστο. Πιθανότατα, θα χρειαστεί να συναφθούν νέες συμβάσεις με εταιρείες από τη «λευκή» λίστα. Εάν η άδεια ανακληθεί, το IC ευθύνεται για συναλλαγές που έχουν συναφθεί προηγουμένως εντός 6 μηνών. Στη συνέχεια, είτε τερματίζει τα έγγραφα είτε μεταβιβάζει το χαρτοφυλάκιο και τις υποχρεώσεις σε άλλον συμμετέχοντα στην αγορά. Σε αντίθεση με την OSAGO ή την ασφάλιση αστικής ευθύνης για ιδιοκτήτες επικίνδυνων εγκαταστάσεων παραγωγής, αυτή η υπηρεσία δεν περιλαμβάνει άλλους τύπους προστασίας, όπως ταμεία αποζημίωσης που θα ασχολούνται με πληρωμές σε πολίτες μετά την πτώχευση του ασφαλιστή. Αγορά μετοχώνη κατασκευή κατοικιών είναι εξαιρετική. Αλλά δεν υπάρχει ακόμη καθιερωμένος τρόπος ρύθμισης των δραστηριοτήτων των προγραμματιστών.
