Η συμμετοχή στο μετοχικό κεφάλαιο έχει γίνει ευρέως διαδεδομένη στη Ρωσία. Οι εταιρείες προσελκύουν επενδυτές, χτίζουν ένα σπίτι με τα κεφάλαιά τους, το οποίο στη συνέχεια γίνεται ιδιοκτησία των τελευταίων. Έτσι, μπορείτε να αγοράσετε ένα διαμέρισμα με δόσεις και να εξοφλήσετε το χρέος πριν την ολοκλήρωση της κατασκευής. Αλλά αυτές δεν είναι όλες οι ευκαιρίες που παρέχει η κοινή κατασκευή. Τι πρέπει να γνωρίζουν τα μέρη στη συναλλαγή σχετικά με αυτήν τη διαδικασία, τι πρέπει να προσέξουν - διαβάστε παρακάτω.
Nuances
Θεωρητικά, όλα είναι απλά και ξεκάθαρα, αλλά στα μέσα ενημέρωσης αυτή η διαδικασία καλύπτεται με αρνητικό τρόπο. Γιατί συμβαίνει αυτό? Τα συμφέροντα των μερών της συναλλαγής προστατεύονται από τον Νόμο για την Κοινόχρηστη Κατασκευή, ο οποίος εκδόθηκε το 2004. Εισήγαγε αυστηρές απαιτήσεις για προγραμματιστές. Αυτή τη στιγμή, αυτό είναι το μόνο ρυθμιστικό έγγραφο που ρυθμίζει την κοινή κατασκευή. Τι πρέπει να γνωρίζει ο πελάτης όταν συνάπτει μια σύμβαση;
Ο προγραμματιστής και το αντικείμενο της συναλλαγής. Εάν η εταιρεία έχειδραστηριοποιείται στην αγορά, έχει έναν αριθμό υλοποιημένων αντικειμένων, τότε μπορεί να θεωρηθεί ως συμβατικός εταίρος. Δεν αξίζει τον κόπο να επικοινωνήσετε με μη επαληθευμένους οργανισμούς, ειδικά με άτομα που κάνουν μια συμφωνία για πρώτη φορά.
Ο Νόμος «Περί Κοινόχρηστης Κατασκευής» Αρ. 214 ισχύει μόνο για τις ομώνυμες συμβάσεις. Οποιαδήποτε άλλη διατύπωση δεν επιτρέπεται. Εάν ο προγραμματιστής προτείνει να υπογράψει τη "Συμφωνία Επενδύσεων", τότε προσπαθεί να αποφύγει τη διάδοση των απαιτήσεων τέτοιων κανονισμών: ο νόμος "Περί κοινής κατασκευής", ο ομοσπονδιακός νόμος "για την προστασία των καταναλωτών".
Πριν επικυρώσετε έγγραφα, ζητήστε από την εταιρεία άδεια οικοδομής, μάθετε πού βρίσκεται η δήλωση του έργου και διαβάστε την. Σύμφωνα με το νόμο, η δημοσίευση είναι υποχρεωτική απαίτηση για τον προγραμματιστή.
Η κοινή σύμβαση κατασκευής θεωρείται ότι έχει συναφθεί από τη στιγμή της κρατικής εγγραφής. Διαφορετικά, θα θεωρείται άκυρη. Το χαρτί πρέπει να περιέχει περιγραφή του αντικειμένου, την προθεσμία για τη μεταφορά, το κόστος και τη διαδικασία πληρωμών, μια εγγύηση.
Έλεγχος εγγράφων
Το FZ ορίζει ότι μια εταιρεία μπορεί να συγκεντρώσει κεφάλαια μόνο αφού λάβει άδεια, δημοσιεύσει δήλωση έργου και καταχωρίσει την ιδιοκτησία. Εάν δεν πληρούται τουλάχιστον μία από αυτές τις προϋποθέσεις, ο πολίτης μπορεί να ζητήσει επιστροφή χρημάτων με τόκο. Υπολογίζονται στο διπλάσιο του επιτοκίου αναχρηματοδότησης. Σύμφωνα με τη σύμβαση, η εταιρεία πρέπει να κατασκευάσει ένα ακίνητο εντός καθορισμένης προθεσμίας και αφού λάβει άδεια απόκρατικούς φορείς για ανάθεση της μεταφοράς του στον συμμετέχοντα της συναλλαγής. Το άλλο μέρος συμφωνεί να πληρώσει το συμφωνημένο τίμημα και να αποδεχθεί το αντικείμενο (εφόσον εξουσιοδοτηθεί).
Ένα γραπτό συμβόλαιο μετοχικής συμμετοχής στην κατασκευή πρέπει να καταχωρηθεί. Μόνο μετά από αυτό θα τεθεί σε ισχύ. Πριν υπογράψει έγγραφα, ένας πολίτης έχει το δικαίωμα να εξοικειωθεί με τέτοια έγγραφα:
- τα συστατικά έγγραφα του προγραμματιστή;
- πιστοποιητικό κρατικής εγγραφής;
- πιστοποιητικό φορολογικής εγγραφής;
- εγκεκριμένες ετήσιες αναφορές για τις τρεις τελευταίες επαγγελματικές περιόδους, - έκθεση ελέγχου.
Βελτιώστε την ασφάλεια συναλλαγών
Από το 2014, τίθεται σε ισχύ ο κανόνας του ομοσπονδιακού νόμου «Περί ασφάλισης ευθύνης προγραμματιστών», ο οποίος ισχύει για την κοινή κατασκευή. Τι σημαίνει? Σε περίπτωση αθέτησης ή χρεοκοπίας της εταιρείας, ένα άτομο θα μπορεί να επιστρέψει τα χρήματα. Κατά την κρατική εγγραφή των εγγράφων, ο κύριος του έργου πρέπει να παράσχει σύμβαση ασφάλισης αστικής ευθύνης ή εγγύηση. Παλαιότερα, ήταν δυνατή η παροχή ασφάλειας ως εγγύηση για τη συναλλαγή.
Ασφαλιστικές αποχρώσεις
Η σύμβαση συνάπτεται υπέρ του δικαιούχου - πολίτη ή νομικό πρόσωπο του οποίου τα κεφάλαια συγκεντρώθηκαν για την κατασκευή.
Ασφαλισμένο συμβάν - πλήρης ή ακατάλληλη εκτέλεση των υποχρεώσεων του προγραμματιστή, η οποία επιβεβαιώνεται με δικαστική απόφαση.
Η περίοδος ισχύος του εγγράφου είναι παρόμοια με αυτή που καθορίζεται στην κοινή σύμβαση κατασκευής. Ωστόσο, ο δικαιούχος μπορεί να λάβει αποζημίωση ακόμη και δύο χρόνια μετά τη λήξη της μεταβίβασης των χώρων. Το ελάχιστο ασφαλιστικό ποσό υπολογίζεται με βάση το κόστος στέγασης. Αλλά δεν μπορεί να είναι μικρότερη από την τιμή της αγοράς.
Με αυτόν τον τρόπο διασφαλίζονται τα ίδια κεφάλαια. Ο ομοσπονδιακός νόμος προβλέπει επίσης την ακόλουθη διαδικασία διακανονισμού:
1. Υπογράφηκε συμφωνία εγγύησης. Εάν ο προγραμματιστής δεν έχει εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του ή δεν έχει δώσει κατανοητή απάντηση εντός της συμφωνηθείσας περιόδου, τότε ο πελάτης μπορεί να υποβάλει αίτηση με την αντίστοιχη απαίτηση στην εγγυήτρια τράπεζα.
2. Η συναλλαγή ήταν εξασφαλισμένη με ασφαλιστήριο συμβόλαιο. Ο δικαιούχος πρέπει να υποβάλει αίτηση στην εταιρεία ή στην εταιρεία αλληλασφάλισης (OVS) εντός της καθορισμένης προθεσμίας παραγραφής για το αντικείμενο της ενεχύρου. Ο νόμος ορίζει ότι η πληρωμή πρέπει να γίνει το αργότερο εντός τριάντα ημερών από την ημερομηνία υποβολής των εγγράφων. Ταυτόχρονα, δεν έχει σημασία η παρουσία του χρέους του προγραμματιστή προς την ασφαλιστική εταιρεία. Αυτός ο κανονισμός ισχύει μόνο για συμβάσεις που έχουν συναφθεί μετά το 2013.
Μέθοδοι εξασφάλισης υποχρεώσεων
Έχουμε ήδη εξετάσει με ποιους τρόπους (σύμφωνα με το νόμο) ο πελάτης μπορεί να επιστρέψει τα χρήματα που δαπανήθηκαν. Ωστόσο, η παρουσία αυτής της ρήτρας στη σύμβαση δεν εγγυάται την καταβολή αποζημίωσης. Στο έγγραφο μπορούν να εισαχθούν διάφορες προϋποθέσεις και ρήτρες, με τη βοήθεια των οποίων μπορείτε να καθυστερήσετε τον χρόνο εκπλήρωσης των υποχρεώσεων. Και όλα αυτάΤο "αν" δεν μπορεί να υπερβαίνει το νόμο.
Όταν η κατασκευή είναι αργή ή δεν ξεκινά για μεγάλο χρονικό διάστημα, ο πελάτης μπορεί, χωρίς να περιμένει την προθεσμία, να απαιτήσει να τερματίσει το έγγραφο στο δικαστήριο. Αυτή η δυνατότητα παρέχεται εάν:
1) υπήρξε τερματισμός ή αναστολή της κατασκευής μιας κατοικίας, η οποία περιλαμβάνει κοινό αντικείμενο, υπό την παρουσία συνθηκών που υποδεικνύουν ότι το αντικείμενο δεν θα μεταφερθεί στον συμμετέχοντα στη συναλλαγή εντός της περιόδου που καθορίζεται στο έγγραφο;
2) υπάρχουν πιο σημαντικές αλλαγές στην τεκμηρίωση του έργου, συμπεριλαμβανομένης μιας σημαντικής διόρθωσης του μεγέθους του κοινού αντικειμένου·
3) υπάρχει μείωση ή αύξηση στον συνολικό αριθμό των διαμερισμάτων που περιλαμβάνονται στο νέο κτίριο.
Τι άλλο πρέπει να γνωρίζετε για την κοινόχρηστη κατασκευή;
Η ημερομηνία θέσης σε λειτουργία του αντικειμένου πρέπει να αναφέρεται ξεκάθαρα (για παράδειγμα, «το αργότερο στις 15/10/14»). Πολύ συχνά, οι προγραμματιστές χρησιμοποιούν τη διαφημιστική φράση: "στο τέταρτο τρίμηνο του 2014." Αυτή η διατύπωση είναι εσφαλμένη. Μετά από δύο μήνες από την καθορισμένη ημερομηνία, ο μέτοχος μπορεί να καταγγείλει μονομερώς τη συμφωνία κοινής κατασκευής. Το μόνο που χρειάζεται να κάνετε είναι να στείλετε μια γραπτή ειδοποίηση. Ο προγραμματιστής υποχρεούται να επιστρέψει τα χρήματα που έλαβε στον λογαριασμό του πελάτη εντός 20 ημερολογιακών ωρών και να του καταβάλει ποινές. Ή καταθέστε αυτό το ποσό σε μια κατάθεση που ανοίγεται στο όνομα του μετόχου.
Το συνολικό κόστος του διαμερίσματος που αναφέρεται στα έγγραφα υπολογίζεται από την τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο κατοικίας, πολλαπλασιαζόμενη επίχώρο δωματίου. Αυτοί οι αριθμοί πρέπει επίσης να αναφέρονται. Αξίζει επίσης να δοθεί προσοχή στην περιγραφή των παραμέτρων του χώρου διαβίωσης: τοποθεσία, όροφος, διεύθυνση, περιοχή, αριθμός δωματίων. Η περίοδος εγγύησης για το κατασκευασμένο διαμέρισμα είναι 5 χρόνια.
Κατά τη μελέτη των εγγράφων, αξίζει να προσέξετε από ποιο σημείο πρέπει να πληρώσει ο δικαιούχος τα έξοδα κοινής ωφέλειας και λειτουργίας. Εάν το στοιχείο αυτό απουσιάζει, τότε η υποχρέωση προκύπτει από τη στιγμή της υπογραφής της πράξης αποδοχής και μεταβίβασης του διαμερίσματος και όχι θέσης σε λειτουργία.
Προβλήματα αναπόφευκτα;
Μερικές φορές οι προγραμματιστές «ξεχνούν» σκόπιμα να συμπεριλάβουν ορισμένα από τα στοιχεία στο έγγραφο. Ωστόσο, ο πελάτης μπορεί να αντιμετωπίσει υλικές ζημιές ακόμη και αν η συμφωνία Shared Construction εκτελεστεί σωστά. Τι σημαίνει? Ο προγραμματιστής μπορεί να εκχωρήσει δικαιώματα ιδιοκτησίας σε άλλη νομική οντότητα. Σε αυτή την περίπτωση, θα του πουλήσει τα δικαιώματα όλων των διαμερισμάτων πρακτικά με κόστος. Στη συνέχεια, η ενδιάμεση εταιρεία στην αγοραία τιμή τα εκχωρεί σε μετόχους. Με την πρώτη ματιά, δεν πρέπει να υπάρχουν προβλήματα. Ωστόσο, σε περίπτωση κινδύνου ημιτελούς κατασκευής ή πτώχευσης του κύριου του έργου, ο δικαιούχος μπορεί να υποβάλει αξιώσεις με βάση το ποσό που καθορίζεται στη σύμβαση. Αλλά τα διαμερίσματα πωλήθηκαν στο κόστος, όχι στην τιμή της αγοράς.
Ένα άλλο κοινό σχήμα
Η εγγραφή των κοινών κατασκευαστικών συμβάσεων μετρά αντίστροφα τη στιγμή της έναρξης ισχύος τους. Αλλά πολύ συχνά οι δανειολήπτες χρησιμοποιούν διαφορετικό σχέδιο. Προσφέρονται να υπογράψουν προσύμφωνο. Περιέχει σχεδόν τα ίδια στοιχεία όπως στοβασικά, εκτός από πληροφορίες σχετικά με την έναρξη ισχύος του. Τέτοια έγγραφα δεν υπόκεινται σε υποχρεωτική κρατική εγγραφή. Σε αυτή την περίπτωση, τα μέρη καταλήγουν σε προφορική συμφωνία ότι ο δεύτερος συμμετέχων καταβάλλει αμέσως όλα τα χρήματα για το διαμέρισμα. Ο κύριος του έργου αναλαμβάνει να συνάψει το κύριο συμβόλαιο μετοχικής συμμετοχής στην κατασκευή κάποια στιγμή στο μέλλον. Ο μέτοχος είναι βέβαιος ότι η συναλλαγή εκτελείται σωστά. Αλλά αυτό το "γκρίζο" σχήμα βγάζει μόνο το έγγραφο εκτός του πεδίου εφαρμογής του νόμου.
Εδώ είναι ένας άλλος δημοφιλής ελιγμός. Ο κύριος του έργου συνάπτει συμφωνία με τον αγοραστή, το αντικείμενο της οποίας δεν είναι η υποχρέωση μεταβίβασης ακινήτου στον μέτοχο, αλλά κάτι άλλο: χρηματοδότηση επενδυτικών δραστηριοτήτων, εκχώρηση του δικαιώματος διεκδίκησης χώρων και τα παρόμοια. Δηλαδή, όλη η ουσία του εγγράφου καθορίζεται από το περιεχόμενό του. Όμως, με αξίωση του μετόχου, το δικαστήριο μπορεί να το ακυρώσει, αφού στην πραγματικότητα το έγγραφο δημιουργήθηκε για να αποφύγει την ευθύνη βάσει του νόμου αριθ. 214.
Το πρωί - εγγραφές, το βράδυ - χρήματα
Η συμφωνία θεωρείται ότι έχει τεθεί σε ισχύ μόνο μετά την εισαγωγή των δεδομένων της στο Rosreestr. Μέχρι αυτή τη στιγμή, ο προγραμματιστής δεν έχει δικαίωμα να δεχθεί χρήματα. Επομένως, αυτή η στιγμή πρέπει να καταχωρηθεί στο έγγραφο. Δεν αξίζει να πιστέψουμε τις δηλώσεις των εργαζομένων ότι τα έγγραφα θα καταχωρηθούν "από όλο το μάτσο" αργότερα, αλλά χρειάζονται χρήματα για την κατασκευή τώρα. Σε σπάνιες περιπτώσεις, τέτοιες διαβεβαιώσεις είναι αληθινές. Η μεταφορά στο Επιμελητήριο κάθε εγγράφου χωριστά απαιτεί πολύ χρόνο. Αλλά ο πελάτης μπορεί να εξαπατηθεί. Επομένως, είναι καλύτερα να το παίξετε με ασφάλεια και να περιμένετε μέχρι να καταχωρηθεί η συναλλαγή μετοχών.κατασκευή. Ο προγραμματιστής μπορεί να επιμείνει στην προπληρωμή. Αλλά σε αυτήν την περίπτωση, ζητήστε να δείξετε τη σύμβαση για αυτό το αντικείμενο, η οποία συνήφθη με παρόμοιο τρόπο. Το συστημένο έγγραφο φέρει σφραγίδα, σφραγίδα, την υπογραφή του υπεύθυνου της Rosestra και έναν αριθμό. Εάν η συναλλαγή εξοφλήθηκε με κεφάλαια από την υποθήκη, τότε αυτό θα πρέπει να αποδεικνύεται από τη σφραγίδα της βαρύτητας.
Συχνά, οι ίδιοι οι προγραμματιστές δεν θέλουν να παρακάμψουν το νόμο και να λάβουν κεφάλαια πριν ολοκληρωθούν τα έγγραφα. Αλλά σε αυτή την περίπτωση χρειάζονται πρόσθετες εγγυήσεις. Για παράδειγμα, μια ανοιχτή πίστωση σε μια τράπεζα. Ο πελάτης συνεισφέρει χρήματα σε αυτό κατά τη στιγμή της υπογραφής της σύμβασης. Αλλά ο κύριος του έργου θα έχει πρόσβαση σε αυτά μόνο αφού εγγραφεί η μετοχική συμμετοχή στην κατασκευή του σπιτιού. Αυτό το μέτρο εγγυάται ταυτόχρονα τη φερεγγυότητα του πελάτη και σας επιτρέπει να συμμορφώνεστε με τη νομοθεσία.
Αποδοχή του αντικειμένου από τον προγραμματιστή
Τι πρέπει να γνωρίζετε για την κοινή κατασκευή στο στάδιο της θέσης σε λειτουργία ενός διαμερίσματος;
Πρώτον, αυτή η διαδικασία θα πρέπει να αντιμετωπίζεται με σύνεση. Διευκρινίστε όλες τις ερωτήσεις πριν υπογράψετε τα έγγραφα. Όλες οι διαπιστωθείσες ελλείψεις πρέπει να αντικατοπτρίζονται γραπτώς στην πράξη μη συμμόρφωσης του αντικειμένου. Οι υποχρεώσεις του κατασκευαστή βάσει του νόμου θεωρούνται εκπληρωμένες από τη στιγμή που υπογράφεται το έγγραφο αποδοχής και μεταβίβασης των χώρων. Ο συμμετέχων έχει το δικαίωμα να απαιτήσει τη δωρεάν άρση των ελλείψεων ή τη μείωση της τιμής της συναλλαγής. Εάν τα ελαττώματα εντοπίστηκαν ήδη κατά τη λειτουργία, τότε ο προγραμματιστής είναι υποχρεωμένος να αποζημιώσει τον πελάτη για την εξάλειψή τους.
Δεύτερον, μην ενδίδετε στην πειθώ. Παρακάτω είναι τα πιο συνηθισμέναπρογράμματα δράσης προγραμματιστών που στοχεύουν στην άσκηση πίεσης στον πελάτη:
- ζητούν να υπογράψουν έγγραφα, διαβεβαιώνοντας ότι όλα τα προβλήματα θα διορθωθούν αργότερα.
- ισχυριστείτε ότι θα συντάξουν μια «διαφορετική πράξη» που θα αντικατοπτρίζει όλους τους ισχυρισμούς·
- απειλήστε ότι, σε περίπτωση παραβίασης των όρων της γραφειοκρατίας, ο πελάτης θα πρέπει να πληρώσει πρόστιμο για την απόρριψη του αντικειμένου.
Κατάλληλη βοήθεια
Υπάρχουν πολλές αποχρώσεις στις οποίες πρέπει να προσέξεις. Επομένως, είναι καλύτερο να ζητήσετε βοήθεια από έναν ειδικό που γνωρίζει πώς να συντάσσει σωστά έγγραφα για κοινή κατασκευή, τι πρέπει να γνωρίζετε και να λάβετε υπόψη σε κάθε στάδιο της συναλλαγής. Εξειδικευμένοι ειδικοί παρέχουν βοήθεια στους ακόλουθους τομείς:
- Επιλογή προγραμματιστή, έλεγχος των εγγράφων του.
- Συνοδέψτε τη διαδικασία υπογραφής εγγράφων: αναλύστε συμβόλαια, συμβουλευτείτε για πιθανούς κινδύνους, διαπραγματευτείτε αλλαγές στις συνθήκες.
- Προετοιμάστε και υποβάλετε έγγραφα για εγγραφή.
- Συνοδεύστε τον πελάτη κατά την αποδοχή του αντικειμένου, ρυθμίστε ζητήματα σχετικά με τις ελλείψεις των χώρων, τις προθεσμίες, την πληρωμή της ποινής, συμπεριλαμβανομένου του δικαστηρίου.
- Συντάξτε τη λήξη του εγγράφου: ελέγξτε την επιστροφή του καταβληθέντος ποσού, την είσπραξη των προστίμων, τους τόκους για τη χρήση δανειακών κεφαλαίων, καθώς και αποζημίωση για ζημίες που υπερβαίνουν την ποινή (πληρωμή για υπηρεσίες δικηγόρου). Σε παρόμοιους τομείς, παρέχεται βοήθεια για καταγγελία προσύμφωνου, επενδυτικής συμφωνίας, δανείου κ.λπ.
Συμπέρασμα
Μπορείτε να αγοράσετε ένα διαμέρισμα στην πρωτογενή αγορά συμπληρώνοντας κοινόχρηστη κατασκευή. Τι πρέπει να γνωρίζει ένας έμπορος; Πολλές αποχρώσεις. Ξεκινώντας με τους κανόνες για την επιλογή επαρκούς δανειολήπτη και τελειώνοντας με τα χαρακτηριστικά συμπλήρωσης ενός πιστοποιητικού αποδοχής. Επομένως, είναι προτιμότερο να χρησιμοποιείτε τις υπηρεσίες ενός έμπειρου δικηγόρου που θα συνοδεύει τον πελάτη σε όλα τα στάδια της συναλλαγής.
